재개발 비례율, 숫자 하나가 수익을 바꾼다

재개발 물건을 볼 때 가장 먼저 확인해야 하는 숫자가 비례율입니다. 같은 감정가를 받아도 비례율에 따라 내 권리가 수천만 원씩 달라지기 때문입니다.

비례율이란

비례율은 사업이 끝났을 때의 가치에서 사업비를 뺀 금액이, 사업 전 조합원 자산의 몇 퍼센트인지를 나타냅니다.

비례율 = (종후자산 평가액 − 총사업비) ÷ 종전자산 평가액 × 100

• 종후자산 평가액: 새 아파트·상가를 조합원 분양과 일반 분양으로 팔아 들어오는 돈
• 총사업비: 공사비, 설계·감리비, 이주비 이자, 각종 부담금 등 사업에 드는 모든 돈
• 종전자산 평가액: 조합원들이 가진 기존 토지·건물의 감정평가액 합계

100%보다 높으면 사업성이 좋아 조합원 권리가 감정가보다 커지고, 낮으면 줄어듭니다.

비례율이 내 돈에 닿는 경로

비례율은 혼자 쓰이지 않고 아래 순서로 내 분담금을 정합니다.

1. 권리가액 = 내 감정가 × 비례율
2. 분담금 = 조합원 분양가 − 권리가액
3. 총 투자금 = 매수가 + 분담금

가상 예시: 비례율 20%p 차이

감정가 2억 원짜리 빌라를 4억 5천만 원에 사고, 조합원 분양가 7억 원인 84㎡를 신청한다고 해 보겠습니다. (모든 숫자는 설명을 위한 가상 예시입니다.)

비례율이 20%p 달라지면 총 투자금이 4,000만 원(감정가 × 20%) 달라집니다. 감정가가 클수록 차이는 더 커집니다.

초기 비례율을 그대로 믿으면 안 되는 이유

• 사업 초기에 나오는 비례율은 추정치입니다. 공사비가 오르거나 일반분양가가 기대보다 낮으면 관리처분 단계에서 내려가는 일이 흔합니다.
• 반대로 조합이 조합원 분양가를 높이고 비례율을 높게 보이게 만드는 경우도 있어, 비례율만 따로 보지 말고 분담금 기준으로 비교해야 합니다.
• 알고랜드는 비례율을 100% 근처에서 출발해, 사업 단계가 진행될수록 비슷한 단계 구역의 실제 수치에 가깝게 보정하는 방식으로 추정합니다.

정리

비례율은 "높을수록 좋다"보다 "내 분담금과 총 투자금이 얼마인가"로 바꿔 읽는 숫자입니다. 물건 하나를 검토할 때는 비례율을 몇 가지 시나리오로 바꿔 넣어 총 투자금의 범위를 먼저 확인하세요.

이 글은 일반적인 설명이며 개별 구역의 실제 비례율과 다를 수 있습니다. 구체적인 물건 분석은 상담으로 도와드립니다.