사업시행인가 전 재개발 물건, 감정가는 이렇게 추정한다

재개발 조합원의 개별 감정평가액은 사업시행인가 이후 감정평가를 거쳐 관리처분 단계에서 확정됩니다. 그런데 프리미엄이 상대적으로 낮은 시기는 그보다 앞선 추진위·조합설립 단계입니다. 결국 이 시기에 사려면 감정가를 직접 추정해야 합니다.

왜 그 물건의 실거래가로는 안 될까

재개발 구역 안 매물은 개발 기대감이 가격에 이미 들어가 있습니다. 구역 안 거래가격으로 감정가를 짐작하면 높게 나옵니다. 그래서 개발 기대가 없는 인근 비(非)재개발 지역을 기준으로 거꾸로 계산합니다.

공동주택(빌라): 공시가격비율법

재개발 구역 거래의 대부분을 차지하는 다세대·연립은 공동주택 공시가격을 출발점으로 씁니다. 공시가격은 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 확인할 수 있습니다.

1. 인근 비재개발 지역의 비슷한 빌라 2~3건을 고릅니다.
2. 각각 실거래가 ÷ 공시가격 비율을 구해 평균을 냅니다.
3. 평균 비율을 보수적으로 조금 낮춥니다. (예: 1.5 → 1.3~1.4)
4. 대상 물건 공시가격에 그 비율을 곱합니다.

가상 예시 — 대상 빌라 공시가격 1억 5,000만 원, 인근 빌라 비율이 1.45·1.52·1.48이면 평균 약 1.48입니다. 보수적으로 1.35를 적용하면 추정 감정가는 약 2억 250만 원입니다.

단독주택: 건물 + 토지

단독주택은 건물과 토지를 따로 평가해 더합니다.

• 건물 = 연면적(평) × 연식별 평당 단가
  • 알고랜드 참고 단가: 10년 이하 200만 원, 20년 이하 150만 원, 30년 이하 100만 원, 그 이상 80만 원
• 토지 = 대지면적(평) × 토지 평당가
  • 인근 매물 가격과 공시지가의 비율로 평당가를 환산합니다. 단독주택은 대지면적 차이가 커서 토지 쪽이 감정가를 좌우합니다.

가상 예시 — 연면적 30평·25년 된 건물(3,000만 원) + 대지 40평 × 평당 1,500만 원(6억 원) = 약 6억 3,000만 원.

감정가가 잘 나오는 물건의 공통점

• 공시가격이 높은 물건
• 차가 드나들 수 있는 도로에 붙은 물건
• 용도지역이 상대적으로 높은 물건
• 최근에 지은 물건

정리

추정 감정가는 어디까지나 범위입니다. 한 가지 숫자로 결론 내지 말고, 보수적인 값과 낙관적인 값을 함께 놓고 앞 글의 비례율 시나리오에 넣어 분담금과 총 투자금을 확인하는 것이 안전합니다.

참고 단가와 비율은 알고랜드 내부 기준이며, 실제 감정평가 결과와 다를 수 있습니다.