예시 리포트 · 가상의 물건으로 만든 샘플입니다. 사건번호·주소·숫자는 설명을 위한 가정이며 실제 사건과 관계없습니다.
SAMPLE REPORT
경매 분석 리포트
실제 고객에게 드리는 리포트와 같은 순서·같은 형식입니다. AI 분석 도구가 1차로 계산하고, 공인중개사가 서류와 현장으로 다시 확인한 뒤 드립니다.
20XX타경 0000 · ○○지방법원
경기도 ○○시 아파트 84㎡ (9층/15층, 2008년 준공)
감정가 5억 2,000만 원 · 1회 유찰 · 2회차 최저가 3억 6,400만 원(70%) · 입찰보증금 3,640만 원
01
고객 요구조건
분석은 고객 조건에서 시작합니다. 같은 물건이라도 주택 수·취득 구조에 따라 세금과 수익이 달라지기 때문입니다.
- 보유 주택 수
- 무주택 → 취득 후 1주택
- 취득 구조
- 개인 명의
- 투자 목적
- 실거주 2년 후 매도
- 가용 자금
- 1억 6,000만 원 (경락잔금대출 별도)
- 희망 지역
- 경기 남부, 지하철역 도보권
- 물건 유형
- 아파트 전용 84㎡ 내외
02
권리분석
AI가 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 읽어 권리를 시간순으로 정리하고, 말소기준권리를 찾아 인수·소멸을 판정합니다.
| 접수일 | 권리 | 권리자 | 금액 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 2019.05 | 근저당권 말소기준 | ○○은행 | 3억 1,200만 | 소멸 |
| 2023.02 | 가압류 | ○○카드 | 2,400만 | 소멸 |
| 2024.08 | 임의경매개시결정 | ○○은행 | — | 소멸 |
| — | 점유자 | 소유자 본인 거주 | — | 대항력 없음 |
| — | 체납 관리비 | 관리사무소 | 310만 | 공용분 180만 인수 |
매각물건명세서 특별매각조건 없음 · 인수되는 권리 기재 없음 · 유치권·법정지상권 신고 없음
현황조사서 소유자 가족 점유, 임차인 없음 → 명도는 이사비 협의 수준으로 예상
판정 낙찰자가 떠안는 권리 없음. 체납 관리비 중 공용부분(약 180만 원)만 비용에 반영합니다.
03
AI 입지 지도
물건 주변의 실거래·학교·역·상권·개발 계획을 한 지도에 겹쳐, 시세 근거와 입지 점수를 함께 봅니다.
AI 입지 점수
78/100
시세 근거 · 같은 평형 최근 6개월 실거래
반경 1km 4개 단지 · 11건 · 중앙값 5억 1,000만 원 (4억 9,600만 ~ 5억 2,200만)
국토교통부 실거래가 공개 데이터 기준. 매도 목표가는 시세 상승 없이 중앙값으로 보수적으로 잡았습니다.
04
8대 비용
낙찰가 4억 2,800만 원, 2년 보유 후 5억 1,000만 원 매도를 기준으로 계산했습니다. 해당 없는 항목도 0원으로 적습니다.
| # | 항목 | 계산 근거 | 금액 |
|---|---|---|---|
| ① | 취득세 | 1주택·6억 이하 1% + 지방교육세 0.1% (85㎡ 이하 농특세 비과세) | 4,708,000 |
| ② | 법무사비 | 소유권이전·말소촉탁 등기 대행 (견적 기준) | 900,000 |
| ③ | 체납관리비 | 체납 310만 원 중 공용부분만 인수 | 1,800,000 |
| ④ | 명도비 | 소유자 점유 · 이사비 협의 | 3,000,000 |
| ⑤ | 수리비 | 누수·하자 150만 + 인테리어 1,200만 (별도 산정) | 13,500,000 |
| ⑥ | 이자 | 경락잔금대출 2억 9,960만(낙찰가 70%) × 연 4.5% × 24개월 | 26,964,000 |
| ⑦ | 중개보수 | 매도 5억 1,000만 × 상한 0.4% (부가세 별도) | 2,040,000 |
| ⑧ | 양도세 | 1세대 1주택 비과세 (2년 보유·거주 요건 충족 가정) | 0 |
| 합계 | 52,912,000 |
05
세후 수익
예상 세후 이익
2,909만 원매도 5.1억 − 낙찰 4.28억 − 8대 비용 5,291만투입 자기자본
1억 5,231만 원낙찰가 30% + 취득·명도·수리 비용 (이자 제외)자기자본 수익률
19.1%2년 기준 · 연 환산 약 9%실거주 기간의 주거비 절감 효과는 수익에 넣지 않았습니다. 가용 자금 1억 6,000만 원 안에서 진행 가능합니다.
06
입찰가 시나리오
입찰가 3가지 × 매도가 3가지로 세후 이익을 계산했습니다. 매도가가 5% 떨어져도 손실이 나지 않는 선을 기준 입찰가로 잡습니다.
| 입찰가 \ 매도가 | 4억 8,450만 (−5%) | 5억 1,000만 (기준) | 5억 3,550만 (+5%) |
|---|---|---|---|
| 보수 4억 1,000만 (78.8%) | +2,302만 | +4,842만 | +7,382만 |
| 기준 4억 2,800만 (82.3%) | +369만 | +2,909만 | +5,449만 |
| 공격 4억 4,500만 (85.6%) | −1,457만 | +1,083만 | +3,623만 |
괄호 안은 감정가 대비 비율입니다. 같은 단지 최근 낙찰가율과 입찰 경쟁도를 함께 보고 최종 입찰가를 정합니다.
07
결론
입찰 권고 · 기준 입찰가 4억 2,800만 원. 인수 권리가 없고 시세 근거가 충분하며, 매도가가 5% 떨어져도 손실이 나지 않습니다.
- 입찰 전 현장 확인: 누수 흔적, 관리사무소 체납 내역 원본
- 입찰 당일 준비물: 신분증, 도장, 입찰보증금 3,640만 원(최저가의 10%) 수표
- 입찰은 고객 본인이 직접 합니다. 알고랜드는 입찰가 산정과 입찰표 작성 점검을 돕습니다.
이 리포트는 상품 설명을 위한 예시입니다. 실제 분석은 물건과 고객 조건에 따라 항목과 결과가 달라지며, 세금은 거래 시점의 법령과 개인 사정에 따라 바뀔 수 있습니다.